5 razones por las que un inmueble no se vende (o renta)

Autor: Julia Rodríguez ! Staff Rescate Inmobiliario

La gran esperanza al colocar un anuncio cuando se necesita una operación inmobiliaria ya sea de renta o de venta, es que se realice el cierre de operación lo más pronto posible, y cuando no se logra el objetivo es una situación frustrante.

Siempre debemos recordar, que quien desea vender -quiere vender caro- mientras que el que desea adquirir -siempre quiere el precio más accesible (o barato)-, es algo que no debemos perder de vista, por lo cual, el precio es la clave.

Pero entiendo que si estas leyendo esto, es porque deseas conocer por que no se ha logrado tu operación, ¿Qué factores influyen para que tengas éxito?, aquí debemos entender la oferta y la demanda, y es claro que en todo momento en materia inmobiliaria regularmente hay mas oferta que demanda, porque si bien los espacios inmobiliarios es un producto que siempre va a necesitar las personas, pero no siempre se puede pagar por ello, entonces es necesario considerar tu competencia como a continuación te lo explicamos.

1. Saber lo que vendes (o rentas)

Tenemos un gran aprecio por nuestras posesiones, lo cual es normal, es algo antropológico, pero aterriza a la realidad porque en materia de inmuebles lo que ve el cliente es lo importante, no solamente la apreciación de la parte oferente, debes de ver las dos caras de la moneda.

Antes que nada debes estar consciente que el estado de conservación es relevante si pretendes que el inmueble tenga una presencia impecable, la regla es nunca ofrezcas como nuevo o en perfecto estado, cuando se ven paredes sucias, estado de muebles de servicio con un estado avejentado, y sobre todo, nunca hagas énfasis en el estado de conservación como algo conveniente, porque los estilos de interiores es muy diferente de persona a persona, no todos prefieren piso laminado o loseta, ten en cuenta que lo vendes (o rentas) es el espacio no los acabados, unas buenas fotografías valen mas que mil palabras.

De esta forma, es importante que si te apliques en dar un acabado funcional, que su aspecto sea de limpieza, la pintura blanca ayuda a dar espacio, el detalle de la limpieza en muebles de servicio (baños, closet, aparadores, techos, puertas), en efecto nadie desea gastar, pero es importante que logres un aspecto de fluidez de lo que ofrecerás.

2. El precio.

Tenemos que aprender a fijar un precio, y sobre todo posicionarlo (defenderlo), ya que siempre el cliente interesado verá desventajas en el inmueble como el estado de conservación, la zona, la distribución, iluminación, estado de conservación, los documentos, etc., por ello, debes apreciar que el precio debe corresponder a una operación fluida, un precio mal establecido es una de los pilares para no lograr la venta.

Toma en cuenta lo siguiente:

Caso 1. Tienes una casa con impecable estado de conservación e interiores, pero sucede que los documentos son un nudo de estambre, es decir requieren de una tramitologia, porque no hay titular propietario o por un gravamen, y cuando comparas con otros de la misma zona, te das cuenta que tendrá buena apariencia pero el precio no refleja el problema, el cual se reduce en un 15% sobre el precio de operación.

Caso 2. Tienes un departamento el cual se encuentra en estado de conservación de 10 a 20 años de construcción pero con documentos en regla, sin embargo el precio ofertado esta en un 20% por arriba del precio promedio incluso dentro del mismo conjunto condominal.

Caso 3. Tenemos un terreno de 1000 m2 ubicado en una colonia de periferia en alcaldía Ciudad de México con posesión del propietario y con documentos de escrituración en tramite, es decir en regularización, la plusvalía esta por subir porque esta por construirse a virtud de una plaza comercial., sin embargo el precio es mayor a los bienes de la zona, en un 35%.

En los 3 casos anteriores podemos advertir que el riesgo puede asumirse por el adquirente, el precio es la opción, es decir al final el riesgo puede verse reflejado en la negociación del monto de operación final.

En suma tenemos 3 tipos de precio, el precio del cliente (su expectativa), el precio comercial (el precio promedio de zona) y el precio de avalúo, en el cual debe haber un punto de equilibrio y donde en caso de regateo en el precio, se pueden ajustar ciertos parámetros.

3. La publicidad.

La información para vender debe ser clara, visible y entendible, por ello el anuncio fisico debe ser muy ubicable ademas de que no debe mostrarse avejentado, y debe generarse una ficha inmobiliaria que reúna toda la informacion, y en caso de redes sociales debe existir claridad en la informacion de contacto, y, cuando se ocupen plataformas de venta inmobiliaria, proporcionar las mejores fotos e incluso un video de ser posible.

En la publicidad debe existir posibilidad de contar con la mejor informacion, incluso aquellos datos de vulnerabilidad en cuanto a sus características físicas, es importante mostrar el espacio materia de la operación con la mejor transparencia posible, incluso cuidar la toma de fotografías que denoten el espacio de la mejor manera.

Nada como evitar que el interesado sienta que hay una falsa percepción.

4. La documentación.

Un aspecto de capital importancia, es contar con la documentación necesaria para lograr la operación, es necesario recordar que la titularidad del bien es un aspecto necesario para lograr una operación inmobiliaria, ademas si la operación es de venta, debe contar con la constancia del registro público de la propiedad, que empate con el instrumento de propiedad, además del pago de las contribuciones y de los servicios, recordemos que en materia de impuesto sobre la renta, la actual legislación exige que no se haya propalado otra venta en los últimos 5 años, como acreditar que se trata de una propiedad donde sea el domicilio, de lo contrario pagara impuesto sobre la renta.

Hoy en día, entregar informacion respecto de una propiedad es muy inapropiado, si no se realiza con los filtros necesarios, es necesario saber negociar el derecho de apartado (muy distinto del enganche) y con ello se otorgan los documentos necesarios para que interesado examine los documentos y con ello dotar de la buena fe reforzada que se requiere en operaciones inmobiliarias.

Finalmente, debes contar con un contrato que determine claramente la forma de pago, el lugar, los datos de las partes, esto para cualquiera de las dos operaciones, en venta y renta, hay despachos o abogados que prestan pólizas de respaldo, en nuestro caso ofrecemos la modalidad bajo nuestra alianza con el servicio de blindaje legal: www.eprotecto.com

5. Negociación de la operación.

Los términos de contratación deben estar definidos desde la ficha inmobiliaria, es decir el precio de venta o renta, en caso de alquiler el plazo mínimo, en los demás casos como venta o cesión de derechos, forma y modo de pago, fecha de vencimiento para el pago, o entrega de la posesión.

Negociar implica desde el precio hasta el momento de la entrega de la posesión, y es relevante que se haga por escrito, no por desconfianza sino por seguridad de ambas partes.

El formato del acuerdo de compraventa o de renta, debe estar supervisado por un especialista en materia inmobiliaria, que sepa ver el escenario Z de las contrataciones.

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