Noción preeliminar del condominio.
El Distrito Federal, al igual que las grandes urbes de nuestro país incrementan la capacidad de la existencia inmobiliaria, mediante la ocupación vertical de unidades habitacionales o comerciales, las cuales existen en varias modalidades como las de interés social, hasta aquellas de nivel AAA o de súper lujo, en todos los casos, la organización de este tipo de modo cons-tructivo, es conocida bajo la denominación del CONDOMINIO, que en opinión personal lo considero, el feudo del siglo XXI.
El condominio es un término tan popular como conocido en las grandes urbes, pero realmente no se tiene una noción clara de esta forma legal de organizar la propiedad. La legislación en el ámbito nacional data de la segunda mitad del siglo pasado, anteriormente la regulación estaba contenida en la legislación civil, más específicamente en el entonces Código Civil para el Distrito Federal y materia Federal para toda la República Mexicana de 1932, actualmente Código Civil Federal, median-te el articulo 950, que establece el reconocimiento de la organización de la propiedad exclusiva y la propiedad común, lo cual es una gran diferencia con la copropiedad, la cual resulta ante la existencia de dos o más titulares de la propiedad sobre una cosa.
De lo anterior se resalta que el régimen de propiedad en condominio resulta de un acto formal, debido a que requiere formalizarse en escritura pública y su inscripción en el registro público de la propiedad de la entidad, por tanto mientras no se cumpla con esta condiciones los titulares de un bien inmueble, solo cuenta con el reconocimiento legal que tienen la propiedad común, que es conocida como la copropiedad, figura que es reconocida por todas las legislaciones civiles, estatales y la federal.
El condominio es la máxima forma de organización de la propiedad inmobiliaria, en la que confluyen la descripción ar-quitectónica de los espacios de ocupación y un ámbito legal, esta amalgama permite que a vista del orden jurídico, genere dos tipos de dominio, el de carácter común y el de carácter exclusivo, el primero de los mencionadas no es susceptible de apropia-ción particular, mientras que el segunda permite una apropiación exclusiva.
El reconocimiento legal del régimen de propiedad en condominio reside en la Ley de Propiedad en Condominio de In-muebles del Distrito Federal, cuya creación data del 27 de enero de 2011, los principales retos de esta ley es dotar de los prin-cipales elementos normativos para organizar jurídicamente un condominio, sin embargo la verdadera noción normativa radica en el reglamento condominal, que por ley esta obligado a emitirlo el constituyente del condominio, a la vez que la legislación civil ordinaria, y que en su conjunto son el orden normativo del condominio. Por lo anterior es que el condomino es una declara-ción unilateral de la voluntad (Oferta) a la que se adhieren los adquirentes.
Los principales integrantes del condominio son la asamblea general de condóminos, el comité de vigilancia y el adminis-trador, a la vez existen otros cargos aunque no reconocidos por la ley pero que suelen formar parte de la organización condo-minal como son el tesorero, personal de limpieza, personal de portería, de mantenimiento y elementos de vigilancia.
La forma de mantener la funcionalidad constructiva de un condominio, así como los gastos por servicios que requiere para dotar de funcionalidad a los ocupantes, es través del pago de las conocidas cuotas condominales, las cuales tienen como fin erogar el gasto por mantenimiento, conservación y mejoras además del pago de los servicios de energía eléctrica y de sumi-nistro de agua, suministro de gas; es por ello que se recomienda una proyección anual del condominio para deducir la planifica-ción de los gastos, considerando un incremento mensual del dos por ciento, debido a que los energéticos como otro tipo de bienes sufren un incremento anual que de no considerarse suelen generar conflictos en el momento del incremento de cuotas no previstos.
Los gastos pueden organizarse por mes, semestre o anualidad, atendiendo principalmente a la incidencia de manteni-miento o de las descomposturas de los aditamentos relacionados con las amenidades del inmueble, en estos gastos mensua-les deben tenerse no solo los pagos de nomina por el personal de servicio sino adicional otros servicios como lo son la recolec-ción e basura y servicios de seguridad
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Staff Rescate inmobiliario. 2009
