Administración condominal profesional o interna.
El administrador de un condominio, es una persona a la que se le trasmiten ciertas facultades de los órganos de decisión respecto de un condominio plenamente constituido, para que realice actos positivos o negativos para la subsistencia, mantenimiento y conservación de una organización condominal y del bien inmueble con el que fue creado.
La legislación condominal del Distrito Federal, reconoce dos tipos de administración la de carácter interno asumida por un propietario de una unidad de propiedad exclusiva, y la de carácter externo asumida por una persona que no es propietaria, y a la que se le considera como un administrador profesional, (artículo 2° de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal)
Estos dos tipos de administrador, son los reconocidos en la legislación, a quienes se les exige una serie de requisitos para su designación y su registro, es decir desde el punto de vista legal es necesario que el administrador cumpla con ciertos elementos para su reconocimiento, este registro ocurre ante la Procuraduría Social del Distrito Federal, con una temporalidad de un año, lo cual desde nuestra perspectiva no es lo mas conveniente, debido a que el cargo debería mantenerse por un periodo de dos años, atendiendo a todos los requisitos que se exigen en la legislación cuyo costo es alto para un solo año, pero debido a los excesos de ciertas administraciones es que se determino el periodo de un año en el encargo por la normatividad
¿Qué ventajas representa el administrador condómino también conocido como interno, frente al administrador profesional o también llamado externo?, lo principal es el costo, debido a que tratándose de un administrador interno no perciben la mayoría de las veces una remuneración, salvo que se condone el pago de las cuotas de mantenimiento, como parte de un incentivo por la actividad; por otro lado, el administrador profesional devenga un honorario promedio desde $2,000.00 pesos o por condómino un costo aproximado de: $300.00 pesos, sin embargo la legislación condominal, exige que el administrador profesional otorgue una fianza de fidelidad, la cual tiene un costo de: $3,000.00 pesos, lo que en ocasiones es difícil de erogar dado que las cuotas de mantenimiento no contemplan un fondo de reserva, para erogar este tipo de gastos.
Es necesario destacar que en nuestra opinión, la ley condominal vigente otorga al régimen en condominio una personalidad similar a la de una persona moral sin necesidad de constituirla, debido a que cuando se establece el régimen mediante escritura, se integran órganos de vigilancia así como un administrador, lo cual implica una semejanza con las personas morales civiles y mercantiles, quienes cuenta necesariamente con un consejo de administración así como un administrador, según sea el caso, pero a pesar de que la ley de propiedad en condominio establece este estatus legal, a la fecha es necesario contar con una persona moral constituida en relación al condominio lo cual regularmente suele identificarse con una asociación civil o una sociedad civil, aquí el tema es no solo el jurídico sino el régimen fiscal, ya que además de un administrador se necesita a un contador, por ello una administrador profesional eleva sus costos de operación, y a la vez cuando se necesita solicitar a un administrador de esta categoría, el tema de la fianza o el de la apertura de una cuenta bancaria para concentrar las cuotas exige tener a una persona totalmente erigida es decir como se menciono una sociedad civil o una asociación, por ello se opta en más de una ocasión por la administración interna y si es profesional la mayoría de las veces no se cumple con el registro correspondiente, pues el beneficio de contar con ese, es precisamente acceder a todas las posibilidad en el ámbito de las autoridades así como de las entidades financiera e incluso fiscales.
El régimen de responsabilidad de un administrador condominal ya sea interno o externo, no solo queda en las sanciones administrativas impuestas por la legislación condominal, sino las de un mandatario regulado por el Código Civil local, además de las correspondientes al abuso de confianza o del fraude establecidas en la legislación penal.
Finalmente, la autoridad del orden administrativo para dirimir controversias, es conocida como Procuraduría Social del Distrito Federal, sin embargo el Juez Cívico es una autoridad encargada de tratar temas de convivencia urbana, además de los jueces civiles encargados de conocer el cobro de cuotas e incluso la venta forzada por condóminos que no tienen noción del régimen de convivencia de este tipo y que se convierten en ocupantes no gratos en la convivencia.
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Staff Rescate inmobiliario. 2012
