¿Cómo prepararte para vender tu inmueble?
Autor: Julia Rodriguez | Staff Rescate inmobiliario
La venta de un espacio inmobiliario, requiere de que tengas en cuenta los siguientes puntos:
1. Documentación en regla.
Los documentos que deben ser reunidos, son aquellos que serán requeridos ante un Notario Público, ya que la venta del bien debe tener la fe pública requerida como lo define el código civil del Distrito Federal aplicable en Ciudad de México, conforme al numeral 2317, estos documentos son:
-Original de la escritura pública.
-Pagos de predial de los últimos 5 años.
-Pagos del suministro agua de los 5 años.
-Comprobante de domicilio.
-Identificación oficial del propietario
-Certificado de libertad de gravámenes con una antigüedad no mayor a seis meses expedido por el Registro Público de la Propiedad
-Acta de matrimonio (en caso de haber contraído matrimonio)
-Registro Federal de Contribuyentes
Estos documentos tienen datos que debes verificar, como son el folio real que debe coincidir con el del a escritura, la boleta predial debe reportar los metros cuadrados de construcción, si por alguna razón no coinciden tiene que haber una rectificación de los metros cuadrados de la cuenta predial, este dato es importante porque el Avaluo del notario debe coincidir con la construcción, de lo contrario se debe iniciar el ajuste respectivo.
2. Valor del inmueble.
Hay dos formas de valuar el precio de un inmueble para su venta, el primero a nivel profesional mediante un Avaluo, y el segundo mediante el método de comparación de mercado, es decir checar el precio de operación de bienes de similares o de iguales características.
Recuerden el que vende quiere enajenar caro, y el que compra quiere adquirir barato, esto ha sido siempre, entonces se hace necesario una adecuada justipreciación del valor de un inmueble y no crear burbujas, sobre todo porque el precio de venta determinara el éxito de la venta en el corto o mediano plazo.
3. La oferta.
Al ofrecer un inmueble, debes definir como es que realizaras la operación y cuales serán los requisitos que debe cumplir el interesado en adquirir, y sobre todo el acuerdo que celebraran, el cual debe ser por escrito.
La oferta de in inmueble debe tener los siguientes aspectos:
-Tipo de operación
-Precio
-Enganche
-Entrega
-Tipo de acuerdo
Es necesario definir que la compra de un inmueble puede tener dos vertientes, ya sea de contado o mediante crédito hipotecario, en el primer caso el pago de un inmueble superior a MXN$500,000.00 debe ser cubierto mediante institución bancaria, la venta de pago de contado se considera una operación de lavado de dinero, conforme a la Ley para prevenir las operaciones con recursos de procedencia ilícita, en el caso de crédito hipotecario, la venta debe ser documentada en un contrato de promesa, la adquisición debe ser revisada por la institución otorgante del crédito ya que se constituirá la hipoteca respectiva.
La vida remanente del inmueble, es decir su utilidad esta determinada por un valuador autorizado, quien debe analizar si el inmueble puede tener una vida superior al plazo del crédito hipotecario.
La operación en caso de crédito hipotecario, se ajusta al notario que te designe el banco, por ello, si el inmueble tiene pendiente un tramite notarial, por favor procura hacerlo con el mismo notario del crédito, ya que el registro publico de la propiedad en Ciudad de México, siempre registra un retraso en las anotaciones regístrales de casi un año. Por ello, si hay una adjudicación de un testamento, la debes de hacer con el mismo notario que haga el tramite de la hipoteca, no lo hagas por separado, no es recomendable.
Es necesario que el Avaluo en caso de crédito hipotecario sea pagado por el adquirente, si lo paga el vendedor y no es autorizada la venta, es difícil recuperar ese gasto.
4. La firma del acuerdo.
Es necesario documentar la venta mediante un instrumento, esto generalmente en un contrato ya sea de compraventa o de una promesa, en ambos casos las cláusulas de mayor discusión son las relativas a las penas convencionales y de la entrega del bien inmueble, es necesario mencionar que siempre debes tener en cuenta que una operación de venta puede desmoronarse en el ultimo momento, y es ahi donde ocurren las tensiones del incumplimiento del contrato, en cualquier caso el artículo 2311 del código civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, reune las reglas de cuando un acuerdo debe ser concluido por rescisión.
A la firma del acuerdo, debes tomar en cuenta que el enganche o el apartado puede ser pagado en efectivo hasta pon un monto no mayor a MXN$500,000.00, no más, recuerda debes tomar en cuenta las reglas fiscales o de inteligencia financiera.
Asimismo, para que vendas tu inmueble y estes exento del pago del impuesto sobre la renta, debes acreditar tener tu domicilio de habitación dentro de los últimos 06 meses, de lo contrario debes cubrir el 35% de dicho impuesto sobre el precio de operación. La exención está regulada en la ley y el reglamento de dicho impuesto, y no hay otra manera.
5. Con o sin corredor inmobiliario.
Finalmente, si decides asesorarte con un corredor inmobiliario, el detalle del acuerdo de corretaje, es la exclusividad que se requiere en ocasiones y donde tienes que sujetarte a un periodo donde no se puede ofrecer sino mediante el intermediario inmobiliario, en otras no te cobran ningún pago inicial, en otras si, aquí lo importante es que consideres que la ayuda de un corredor inmobiliario radica en su carácter profesional, y donde te rindan informes de la oferta, suele ocurrir que dentro de los primeros 15 días de la oferta te darás cuenta de cuanto se tiene interés en el inmueble.
Es importante que compares el servicio del corredor inmobiliario, y que tengas en cuenta qué penalizaciones existen en caso de que desista de la venta, te recomiendo que tengas el apoyo de una orientación legal de todo el proceso y que conozcan del derecho inmobiliario, es importante que tengas en claro los alcances de un acuerdo de corretaje.
Gracias.
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